Comment se prémunir contre le risque de baisse du loyer LMNP avant d’investir ?

Attentifimmo

Un appartement en résidence services est exploité par un gestionnaire qui va donc l’occuper. Son propriétaire ne peut donc pas occuper ou vivre dans cet appartement mais uniquement en retirer un loyer.

Dans ce contexte, la question du loyer est centrale lorsqu’on aborde l’investissement LMNP dans une résidence services. Elle est d’autant plus centrale que toute baisse du loyer peut entrainer des conséquences lourdes en termes notamment de remboursement d’emprunt ou de valeur de revente.

L’expérience montre que la baisse de loyer lors d’un investissement LMNP est un sujet clé et pas uniquement un cas d’école. Beaucoup d’investisseurs ont en effet eu la désagréable surprise de recevoir quelques années après leur investissement un courrier de leur gestionnaire leur demandant une baisse substantielle de loyers.

Il faut savoir que cette demande est légale car, dans le domaine du bail commercial, un locataire (ce qui est le cas du gestionnaire) peut demander une baisse de son loyer s’il le considère qu’il est supérieur à la valeur de marché. Cette demande peut intervenir à l’issue du bail voir même avant en cas de période ferme plus courte ou de difficultés économiques importantes.

Les commercialisateurs d’appartements LMNP neufs ont trop souvent tendance à éluder cette question en renvoyant à la réputation du gestionnaire présentée comme une garantie insuffisante.

Le gestionnaire, une garantie insuffisante

Lors d’un investissement LMNP dans une résidence services, il peut être confortable de se reposer sur le gestionnaire et sur le bail commercial.

Le problème est que cette garantie ne suffit malheureusement pas.

En effet, la garantie du gestionnaire ne dure pas éternellement mais uniquement la durée ferme du bail commercial. A l’issue de cette durée ferme, le gestionnaire, tout aussi réputé qu’il soit, pourra demander une révision du loyer s’il le considère trop élevé et soyez certains que rares sont ceux qui hésitent à la faire, y compris les plus importants.

En outre, cette garantie ne fonctionne que si le gestionnaire est solvable ce qui n’est pas le cas de tous les gestionnaires. S’il rencontre des difficultés économiques importantes, il pourra ne pas attendre la fin de la durée ferme de son bail pour demander une révision judiciaire de son loyer. Idem, s’il doit disparaître ou être mis en liquidation judiciaire. Dans ce cas là, cela sera même pire car il n’y aura tout simplement plus de gestionnaire, plus de locataire et donc plus de loyer.

La seule garantie réelle est la résidence elle même

Lors d’un investissement LMNP en résidence services, le seul élément qui puisse permettre d’être rassuré sur le paiement du loyer est que l’exploitation de la résidence dans laquelle est situé l’appartement LMNP soit rentable avec le loyer prévu.

En effet, si l’exploitation de la résidence est rentable, le gestionnaire n’aura pas d’argument à faire valoir pour demander une baisse de loyer et il n’aura pas intérêt à la quitter puisqu’il gagne de l’argent en l’exploitant.

A l’inverse, si le loyer a été à un niveau trop élevé, à l’issue du bail et ce quelque soit la réputation du gestionnaire, il demandera une baisse du loyer.

Même si le bail dure 12 ans, cela sera certes une longue durée sécurisée mais qui n’en sera pas moins insuffisante pour permettre à l’investisseur de rembourser son prêt ou de retrouver son investissement.

Le LMNP neuf expose à un risque accru car la résidence n’est pas encore exploitée

Beaucoup de commercialisateurs d’investissements LMNP proposent des biens qu’ils présentent comme neufs. C’est en fait légèrement différent de la réalité.

En réalité, ces biens ne sont pas neufs. Ils sont, la plupart du temps et tout simplement, pas encore construits. Il s’agit en effet de ventes sur plan.

Le problème dans ces cas là est que le loyer promis aux investisseurs a été fixé sur la base de prévisions qui n’ont pas pu être testées à l’épreuve des faits. C’est bien pour cela que, régulièrement, après quelques années d’exploitation, les gestionnaires se rendent compte que leurs prévisions étaient trop optimistes et demandent une baisse du loyer.

Ce phénomène est accru par le fait que certains gestionnaires sont également promoteurs et vendent les appartements qui constitueront leurs futures résidences. Ils ont ainsi tendance à surévaluer les niveaux de loyers pour vendre plus facilement et plus chers leurs biens.

Le LMNP occasion et LMNP ancien permet de bénéficier d’une meilleure visibilité

A l’inverse, le LMNP occasion et le LMNP ancien permet de bénéficier des mêmes principaux avantages fiscaux que le LMNP neuf mais concerne des actifs anciens et donc des résidences services en exploitation.

Dans ce cas là, il est possible de juger sur pièce de la soutenabilité ou de la surestimation des loyers payés par le gestionnaire. L’incertitude est d’autant plus réduite que les baux commerciaux des LMNP anciens et LMNP d’occasion ont souvent fait l’objet d’un premier renouvellement dans le cadre duquel le loyer a déjà été renégocié. Le risque de nouvelle renégociation en est donc mécaniquement réduit.

Pour vérifier la soutenabilité d’un loyer, la solution la plus simple est d’obtenir les comptes du gestionnaire et de la résidence

C’est en consultant les comptes d’exploitation d’une résidence qu’il est facilement possible de savoir si celle-ci est rentable et si le niveau de loyer est soutenable ou, à l’inverse, trop élevé.

Les comptes du gestionnaire peuvent, sauf exception, être facilement obtenus. Les sociétés sont effet obligés par loi de publier leurs comptes. Si certaines manquent à la règle, la plupart le font néanmoins. Beaucoup de sites vous permettent de les consulter comme : www.societe.comwww.verif.com, infogreffe, Bilans Gratuits, iGreffe ou les sites des greffes des différents tribunaux de commerce comme, par exemple, celui de Paris, celui de Nanterre, celui de Versailles ou encore celui de Villefranche-Tarare.

Par ailleurs et pour ce qui concerne les résidences de tourisme, depuis la loi du 22 juillet 2009 (article L321-2 du code du tourisme), , les gestionnaires ont l’obligation de tenir des comptes spécifiques pour chaque residence et de les communiquer aux investisseurs proprietaries qui le leur demandent. Cette information financière est complete par une information obligatoire et annuelle sur le taux de remplissage.

D’autres indicateurs peuvent aussi être utilisés pour s’assurer de la soutenabilité de l’exploitation d’une résidence services

En plus des comptes et des informations financières, il est possible et toujours utile de recourir à d’autres indicateurs pour juger de la qualité, de la rentabilité et de la soutenabilité de l’exploitation d’une résidence services comme :

–       Son taux de remplissage : Si le remplissage d’une résidence ne fait pas tout (encore faut il que le prix soit suffisant), c’est déjà un premier élément. Il est possible d’obtenir cette information auprès du gestionnaire directement (notamment pour les résidences de tourisme) mais, à défaut, il peut être possible de l’estimer notamment en regardant, par exemple,  s’il y a beaucoup d’appartements disponibles à la location sur le site du gestionnaire.

–       Sa réputation sur internet : Pour cela, il est possible de regarder les différents forums (notamment ceux des sites de réservation pour les résidences de tourisme) ou encore de vous rendre sur notre liste des résidences. Vous y trouverez pour chaque résidence une fiche individuelle avec des commentaires, des notes et des informations et photos exclusives.

–       La réputation du gestionnaire : A cette fin, vous pouvez regarder le site du gestionnaire, ses comptes, les commentaires sur les forums (notamment le Forum des Résidences d’Attentifimmo) ou, tout simplement, consulter la fiche de votre gestionnaire sur notre classement des gestionnaires de résidence services.

–       Visiter régulièrement la résidence, ne serait-ce que les alentours, pour juger de son état.